Casi todas las promociones de esta zona se venden por un canal prestado. Funciona, hasta que deja de funcionar: el precio lo comunica otro, el contacto lo recibe otro y el dato no existe. Esta página explica ese problema entero y cómo se construye la alternativa.
Fotografía de archivo. No es una promoción comercializada por HolaDomus.
El punto de partida
Vender por un canal que no es suyo
Una promoción de obra nueva en Alicante, en Elche, en la Vega Baja o en Murcia llega hoy al mercado por tres puertas: los portales inmobiliarios, las agencias locales y las redes de reventa extranjeras. Las tres funcionan y las tres venden. Ninguna de las tres es suya.
El resultado se ve al final de la promoción y no antes. Se han vendido las unidades, sí, pero la promotora termina sin saber qué canal las vendió, sin una lista de compradores propia y sin ningún activo digital que sirva para la promoción siguiente. Se vuelve a empezar de cero, y se vuelve a pagar.
El diagnóstico
Las seis dependencias
No es un problema, son seis, y se alimentan entre ellos. Casi ninguna promotora los tiene todos; casi ninguna se libra de tres.
Dependencia de los portales
La visibilidad se alquila mes a mes. El día que se deja de pagar, la promoción desaparece de internet, y lo que se pagó no dejó nada detrás.
Dependencia de intermediarios
Redes extranjeras que revenden el producto con su propio texto, sus propias fotos y su propia comisión. El comprador cree que compra a ellas.
Pérdida de control de los contactos
El interesado escribe a un tercero, que decide cuándo, cómo y a cambio de qué le pasa el contacto. La relación empieza sin la promotora.
Falta de datos
No hay lista propia de interesados, ni por país, ni por tipología, ni por presupuesto. Al empezar la siguiente promoción no hay a quién avisar.
Falta de trazabilidad
Nadie sabe responder de dónde salió una venta. La inversión del mes siguiente se decide por intuición y por costumbre.
Ausencia de canal propio
Es la consecuencia de los cinco anteriores: la promoción no tiene una casa en internet donde el comprador llegue directo.
El coste real
Lo que cuesta no tener canal propio
El coste visible es la comisión, y es el que todo el mundo mira. El coste invisible es más caro: es el margen de negociación que se pierde cuando el precio lo comunica un tercero, y es el tiempo comercial que se gasta en contactos que llegan tarde y mal cualificados.
Y hay un tercer coste que solo aparece en la promoción siguiente. Una promotora con canal propio empieza la nueva promoción con un dominio que ya posiciona, textos que ya existen en cinco idiomas y una lista de interesados que ya dejaron su correo. Una promotora sin canal propio empieza otra vez desde el primer día, y vuelve a pagar la misma visibilidad alquilada.
La solución
Cómo se construye un canal propio
01
Inventario de lo que se ve hoy
Buscamos su promoción como la buscaría un comprador de Madrid, de Manchester, de Amberes o de Oslo. Quién la anuncia, en qué posición, con qué precio y con qué fotos. Sale un documento con capturas fechadas, no una opinión.
02
La web propia de la promoción
Dominio a nombre de la promotora, estructura por tipologías, planos, memoria de calidades, ruta de contacto y velocidad real en móvil. Es el activo central: todo lo demás apunta ahí.
03
La estructura multilingüe
Cinco idiomas escritos por mercado, cada uno en su propia dirección, con hreflang y canonical correctos para que compitan en su país en lugar de competir entre ellos.
04
El SEO internacional
Posicionamiento en el buscador del país del comprador, sobre las búsquedas que hace de verdad, que no son las que hace un comprador español sobre la misma vivienda.
05
La captación
Búsqueda y redes segmentadas por país e intención, con la cuenta publicitaria a nombre de la promotora y el presupuesto de medios siempre aparte del honorario.
06
El tracking y la atribución
Cada contacto queda atado a su origen: país, idioma, campaña, página. El informe mensual dice el coste real por contacto útil, no las impresiones.
Un ejemplo con números
Cuántos contactos deja una campaña en Meta
No podemos enseñarle resultados de clientes: la marca es nueva y no vamos a inventarnos ninguno. Lo que sí podemos es hacer la cuenta delante de usted, con las medias del sector que están publicadas y con nuestras hipótesis declaradas una por una.
10.000Impresiones servidas
El punto de partida de la cuenta. Es una unidad neutra: lo que cuesta comprarlas cambia con el país, la temporada y la competencia, y por eso este sitio no publica ninguna cifra de inversión.
250 a 375Clics hacia la web de la promoción
Con una tasa de clic de entre el 2,5 % y el 3,75 %. El extremo alto es la media publicada del sector inmobiliario en campañas de captación en Meta; el bajo es la hipótesis prudente que aplicamos cuando el público es internacional y se reparte en varios idiomas.
8 a 35Contactos con nombre y correo
Entre el 3 % y el 9,5 % de esos clics dejan sus datos. El extremo alto es de nuevo la media publicada, medida sobre formularios dentro de la propia red social; el bajo es lo que consideramos razonable en un formulario alojado en la web de la promoción, que pide más y filtra más.
2 a 10Contactos realmente cualificados
Presupuesto coherente, plazo de compra razonable y ganas de ver la promoción. Aquí ya no hay dato público que valga: es la parte que se mide en su propio panel desde el primer mes, y la que más depende de lo rápido que conteste su equipo comercial.
Cómo leer este escenario
Dato publicadoEl 3,75 % de tasa de clic y el 9,53 % de conversión son las medias del sector inmobiliario en campañas de captación de Meta, publicadas en los informes de referencia de 2025 de LocaliQ y WordStream. Están medidas sobre el mercado estadounidense: son una referencia, no una medida de esta costa.
HipótesisLos extremos bajos, el 2,5 % y el 3 %, son nuestros. Los aplicamos porque un público repartido en cinco idiomas rinde por debajo de una media nacional, y porque en una previsión preferimos quedarnos cortos.
HipótesisEl paso de contacto a contacto cualificado no tiene dato público honesto. Depende de su producto, de su precio y del tiempo que tarda su equipo en responder. Se mide, no se promete.
Esto es una cuenta, no una promesa. No garantizamos ventas ni número de contactos, y no publicamos resultados de clientes. Preferimos enseñar el método y que usted juzgue la cuenta.
El largo plazo
La campaña se apaga; el posicionamiento, no
Es la razón por la que insistimos en el posicionamiento aunque tarde, y la razón por la que no vendemos solo campañas. Hacen falta las dos, pero no hacen lo mismo ni en el mismo plazo.
Contactos que entran cada mes
Se apaga la campaña
Mes 0Mes 6Mes 12Mes 18Mes 24
Campaña de pagoPosicionamiento propio
Las dos curvas son formas, no una previsión: la altura depende de la promoción, del idioma y del mercado, y nadie honesto puede prometerla. Lo que sí es un dato es la lentitud. Según el estudio de Ahrefs publicado en mayo de 2025 sobre 1,3 millones de palabras clave, el 72,9 % de las páginas que hoy ocupan el top 10 de Google tiene más de tres años, la que ocupa el primer puesto tiene cinco de media, y solo el 1,74 % de las páginas nuevas entra en el top 10 durante su primer año. Por eso el posicionamiento se trabaja a años, y la campaña se enciende para el mientras tanto.
La web de la promoción, en dominio propio y en cinco idiomas.
Los textos de venta de cada tipología, escritos para su comprador real.
La estructura técnica: hreflang, canonical, sitemap, datos estructurados.
La gestión de las campañas de búsqueda y redes en los mercados de origen.
El registro del origen de cada contacto y el informe mensual.
La entrega completa de accesos y datos al cierre de la promoción.
No entra, y lo decimos antes
La inversión publicitaria en sí, que se paga a Google o a Meta y va a su nombre.
La venta y la firma. Construimos el canal, no sustituimos a su equipo comercial.
Los renders y el reportaje fotográfico, si aún no existen. Se presupuestan aparte.
La exclusividad frente a los portales, que es una decisión comercial suya.
Cualquier promesa de número de ventas. No se puede garantizar y no la hacemos.
Los mercados
Cuatro mercados, cuatro maneras de vender
No comercializamos igual en la capital que en la costa, ni en Murcia que en la Vega Baja. Cada mercado tiene su comprador, su producto y su competencia.
Cada pieza se puede leer por separado, pero solo funcionan juntas: una web sin idiomas no capta fuera, y una captación sin medición no se puede corregir.
¿Qué es exactamente la comercialización digital de una promoción?
Es el conjunto de activos digitales propios con los que una promotora pone su promoción delante del comprador y recibe el contacto directamente: web propia de la promoción, idiomas, posicionamiento, campañas y medición del origen. Se distingue de la publicidad porque no se apaga cuando se deja de pagar: lo construido queda.
¿Se puede empezar solo por el inventario?
Sí, y es lo que recomendamos cuando hay dudas. El inventario y el diagnóstico se encargan sueltos: se ve el trabajo y se ve el problema antes de comprometerse con el resto.
¿Hay que dejar los portales?
No. Se pueden mantener perfectamente. Lo que cambia es que dejan de ser la única puerta, y que por primera vez se puede comparar lo que cuesta cada canal con lo que trae.
¿Y si la promoción ya está muy avanzada de obra?
Cambia el enfoque, no el método. Con obra avanzada pesan más las fichas por unidad y la captación inmediata que la construcción de marca del proyecto, y la web se monta más ligera y más rápida.
¿Trabajan con promotoras pequeñas?
Sí. El alcance se ajusta al tamaño: una promoción de doce viviendas no necesita cinco idiomas ni cinco campañas, y decirlo forma parte del trabajo.
Empecemos por el inventario
Es la parte que menos compromete y la que más cambia la conversación: ver, negro sobre blanco, cómo se está vendiendo hoy su promoción sin usted.
