Lo que su promoción está obligada a informar se le pide hoy en su web
Vender vivienda de forma habitual obliga a tener cierta información a disposición del comprador, y obliga además a que lo que se anuncia se corresponda con lo que se entrega. Esta página no interpreta esas normas, que es trabajo del asesor de su promotora: recorre lo que dicen y traduce cada punto en una pieza concreta de la web de la promoción, que es donde hoy se piden.
Su publicidad no es solo publicidad
El Real Decreto 515/1989 regula la información que hay que dar al comprador de una vivienda. Su artículo 3 dice dos cosas que cambian la manera de escribir una web. La primera: la oferta, la promoción y la publicidad tienen que ajustarse a las características reales de la vivienda, sin ocultar datos fundamentales, y expresando siempre si está en construcción o si la edificación ya ha terminado.
La segunda es la que casi nadie tiene presente al redactar una ficha: los datos y las condiciones que aparecen en esa publicidad son exigibles aunque después no figuren en el contrato firmado. Dicho de otro modo, un render, una superficie redondeada hacia arriba o una calidad descrita de más no son argumentos de venta, son compromisos.
En 1989 esa publicidad era un folleto y una caseta. Hoy es la web de la promoción, que es el único soporte que el comprador consulta entero, que se archiva solo y del que cualquiera puede guardar una captura fechada. Por eso este asunto, que parece jurídico, acaba siendo un asunto de estructura de web.
Lo que el artículo 4 pone sobre la mesa
El decreto obliga a quien vende viviendas de forma habitual a tener disponible, entre otros extremos, la información siguiente. No dice que tenga que estar en una web; dice que tiene que estar disponible, y la web es hoy el sitio donde el comprador la busca primero.
- Quién vende: nombre o razón social, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
- Plano general de la localización de la vivienda y plano de la vivienda misma.
- Descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, de gas y de calefacción, con sus garantías, y de las medidas de seguridad contra incendios.
- Descripción de la vivienda con su superficie útil, y descripción general del edificio, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
- Los materiales empleados en la construcción, incluidos los aislamientos.
- Instrucciones de uso y conservación de las instalaciones que las requieran.
- Los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad, o la indicación de que no está inscrita.
- El precio total y la forma de pago, que el artículo 6 desarrolla aparte.
Qué resuelve una web, y qué no resuelve nunca
Lo resuelve la web
- Que la memoria de calidades esté publicada, fechada y descargable en un clic.
- Que cada tipología tenga su plano acotado, con superficie útil y superficie construida separadas.
- Que la página diga en una línea si la promoción está en construcción o terminada, y que esa línea se actualice.
- Que la promotora aparezca identificada de verdad, y no solo como un logotipo y un formulario.
- Que los renders se lean como renders, con su leyenda, y no como fotografías del producto.
- Que exista una versión archivada de lo que se anunciaba en cada momento, con su fecha.
No lo resuelve la web
- Decidir qué se puede anunciar antes de tener la licencia. Eso lo dice su asesor.
- Redactar el contrato de compraventa ni el documento de reserva.
- Constituir el aval o el seguro, ni abrir la cuenta especial.
- Sustituir la entrega de documentación que la ley exige hacer en papel o en mano.
- Interpretar una norma autonómica de consumo, que es un terreno distinto del nuestro.
El dato que casi ninguna web de promoción publica
Cuando se cobran cantidades a cuenta antes de entregar la vivienda, entra en juego la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, en la redacción que le dio la Ley 20/2015, vigente desde el 1 de enero de 2016. Obliga a garantizar la devolución de esas cantidades más los intereses legales mediante seguro de caución o aval solidario, y a percibirlas a través de una cuenta especial, separada de cualquier otro fondo y destinada solo a esa promoción.
Y añade una obligación que es literalmente de publicidad: la publicidad de la promoción tiene que expresar que se cumplen esos requisitos, e identificar a la entidad garante y a la entidad de crédito donde está la cuenta especial. Es una frase corta, y es la frase que falta en la mayoría de las webs de promoción que revisamos.
Ponerla cuesta una línea de texto. No ponerla deja a la web anunciando una preventa sin decir lo que la ley pide decir en esa misma preventa, y obliga al comprador extranjero, que es el que más pregunta por las garantías, a fiarse de una conversación en vez de una página.
Lo que el artículo 5 añade cuando la vivienda aún no existe
Si la vivienda está en proyecto o en construcción, el decreto pide además documentación que acredita que el proyecto es real y que podrá ocuparse. Es exactamente la documentación que un comprador extranjero pide por correo antes de coger un avión.
- Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda.
- Copia de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca.
- La licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
- Los datos identificadores de quien construye, además de los de quien promueve.
- La fecha de entrega y la fase en la que se encuentra la obra, en los términos que la promotora esté dispuesta a comprometer.
Casi todo esto cabe en dos páginas bien hechas
Una ficha por tipología con su plano y sus superficies, y una página de proyecto con la memoria de calidades descargable, la identificación de la promotora y el estado real de la obra. No hace falta un apartado jurídico: hace falta que la información esté donde el comprador ya está mirando, y que se pueda descargar.
Ver qué lleva dentro la web de la promociónDe qué se compone la infraestructura
Cada pieza se puede leer por separado, pero solo funcionan juntas: una web sin idiomas no capta fuera, y una captación sin medición no se puede corregir.
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Sobre la información obligatoria
¿Esto es un consejo jurídico?
No, y conviene decirlo claro. Esta página nombra las normas con su número para que usted pueda leerlas o pasárselas a su asesor, y se ocupa de lo nuestro: qué pieza de la web tiene que existir para que esa información esté disponible. Quién decide qué se publica y cómo se redacta es el asesor de la promotora, siempre.
¿Basta con tener los documentos y enseñarlos si los piden?
La obligación es tenerlos a disposición del comprador, y ese mínimo se cumple sin web. Lo que cambia con la web es el coste de cumplirlo: un PDF publicado responde a la vez a los compradores de cinco países, a cualquier hora, sin que nadie tenga que contestar un correo. La obligación es legal; la ventaja es comercial.
¿No asusta publicar tanto detalle antes de vender?
Es la objeción más frecuente, y la experiencia de mercado apunta al revés con el comprador extranjero: quien compara dos promociones y encuentra planos, superficies y garantías en una, y adjetivos en la otra, pide cita en la primera. El detalle no frena la venta, filtra los contactos que no iban a comprar.
¿Y si la promoción se vende a través de agencias?
La publicidad sigue siendo publicidad de la promoción, la haga quien la haga, y lo que esa publicidad afirma sigue siendo exigible. Ahí está el argumento más práctico para tener web propia: es la única versión que usted controla y la única que puede corregir el mismo día en que algo cambia.
¿Las normas que cita valen en Alicante y en Murcia?
Son normas estatales, así que sí. Hay además normativa autonómica de consumo y vivienda que puede añadir requisitos, y esa sí conviene mirarla comunidad por comunidad. No la resumimos aquí para no escribir de memoria sobre un terreno que no es el nuestro.
Miremos su web con esta lista al lado
Recorremos la web de su promoción punto por punto y le decimos qué información de esta página está publicada, cuál está en un cajón y cuál no existe todavía. Sale un documento con capturas, no una propuesta comercial.